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分析:组屋提升者占私宅交易比率料继续缩小

来源:联合早报 作者: 岳开新   2022-10-04 05:00 岳开新 |作者

世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管宋明蔚说,新降温措施把组屋贷款与估值比率(LTV)顶限从85%下调至80%,以及卖私宅换买非津贴转售组屋需要15个月等候期,将影响转售组屋需求和价格。反过来看,组屋转售需求和价格下跌会削弱组屋提升者购买力,进而降低他们的私宅需求。

她指出,尽管私宅价格上涨,今年首六个月组屋转售价涨幅仍高于私宅。根据建屋局和市区重建局价格指数,转售组屋首六个月价格涨幅为5.3%,高于私宅的4.2%。

分析师说,由于转售组屋和私宅价格差距扩大,加上房贷利率上升,导致组屋提升者在私宅交易的占比下降。

橙易产业(Orangetee & Tie)研究与咨询部总监孙燕清认为,随着新私宅价格上涨,预计会有更多组屋提升者转而购买价格相对实惠且面积较大的转售私宅。

学者:私宅价格过高 推动百万组屋交易

根据房地产网站99.co提供的数据,今年第二季,以政府组屋为注册地址的屋主,所购买的私宅单位占整体私宅交易的比率为31.5%,同比和环比分别下跌2.8个百分点和4.7个百分点。截至星期一(10月3日)的最新数据,第三季组屋提升者占比为23.2%,同比和环比跌幅分别扩大到11.2个百分点和8.3个百分点。

孙燕清和黄显洋也说,“百万组屋”成交量增加,不足以支配私宅价格上涨,因为它们在组屋转售交易中占比仅1.2%左右。

她也说,今年7月至9月中,转售私宅中位数价格涨幅介于0.9%至2%,增速相对较慢,为预算较紧张的组屋提升者提供进场机会。

租赁市场紧张令提升者 更想买转售私宅尽早搬

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高纬环球(Cushman & Wakefield)研究部主管黄显洋说,私宅价格上涨加上利率上升,造成组屋提升者需要用更多现金和公积金购买私宅,加重买家负担。而新降温措施会影响转售组屋价格,预计第四季组屋提升者比率会减少。

他还说,组屋提升者需要出售组屋以避免支付额外买方印花税(ABSD),紧张的租赁市场让提升者更愿意购买转售私宅,以便能较快搬入。

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组屋价格今年大幅上涨推高百万组屋成交量,根据99.co提供的数据,过去两季“百万组屋”转售单位平均为83个,截至9月11日,第三季“百万组屋”已增至111个单位,当中不少来自非成熟市镇。

其中,新私宅交易占比过去两季明显缩减,转售私宅占比虽也处于下跌趋势,但相对平稳。

宋明蔚则指出,“百万组屋”成交量增加,可能是促使新降温措施出台的原因。

博纳产业(Propnex)研究与内容主管黄秀莹说,组屋提升者在新私宅交易的占比减幅较大,主要是以为房源不足,今年首八个月新私宅供应比去年同期减少61%。

黄秀莹则认为,私宅价格上涨不一定是刺激百万组屋转售交易增加的主要原因,买家更多的是看中百万组屋优越性,例如地理位置、面积和楼层。

私宅价格不断攀升,组屋提升者占私宅交易的比率在今年第一季达到最高水平后,近两季持续减少。新降温措施的出台,将导致组屋提升者比率进一步下跌。

新加坡国立大学房地产系教授兼城市与地产研究院院长程天富说,转售组屋和私宅价格差距拉大,使得一些组屋单位卖出所得不足以支付私宅首付,组屋提升者可能逐渐远离私宅市场。如果他们继续选择提升到私宅,就得对住房面积做出妥协。

新降温措施会削弱组屋提升者的购买能力,预计这个比率在第四季继续下跌。

对于私宅价格上涨和百万组屋交易量增长的关系,程天富说,私宅价格过高,让更多买家转向转售组屋市场,推动“百万组屋”成交量。

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