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价值超过700亿!史上最大饭店出售潮 买卖双方的3个盘算

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疫情让国内饭店经历一场汰弱留强的洗礼,在国旅复苏涌现一房难求的背后,却有不少饭店打包求售,累计金额逾7百亿元,而这时接手的买方却有截然不同的盘算。

疫情肆虐下,史上规模最大的饭店出售潮来了!

据商仲瑞普莱坊统计,2020年以来,全台合计高达50家饭店交易,累计金额逾738亿元。

在一片饭店歇业或经营不善的消息下,今年8月底,戴德梁行受委托标售桃园大溪威斯汀酒店及大溪球场全数股权。这让外界好奇,为何连绩效前段班的饭店都要出售,究竟这两年,饭店交易的买卖双方,又打着什么算盘?

先看卖方。「市场上喊卖的饭店很多,一种是经营状况不好,改以轻资产方式营运;另一种是想要获利了结;还有一种是原本就以开发目的为导向。」瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫这样归纳卖方心态。

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营运受创是首个喊卖的理由。例如,台北市的王朝大酒店,在2020年以268亿元卖给富邦人寿,创下史上最贵饭店出售案;同年,皇家季节酒店南西馆,以11亿元出售给国广兴实业;隔年,富信大饭店汐止馆与台中馆,也相继出售。

房东变房客 进可攻、退可守

黄舒卫观察,上述饭店的卖方多半持有不动产多年,但因经营受到疫情挑战,如果自身有能力的,例如台北国宾、馥敦饭店南京馆就歇业走上都更、危老重建,反观皇家季节酒店交易后回租方式,改以「轻资产」经营,「房东虽然变成房客,但手握大笔现金出场后,以租赁经营更为弹性,无论要收场或持续营运,经营者基本上『进可攻、退可守』。」

其次,还有以获利了结为投资目的的出售案。黄舒卫举例说,2021年新竹最贵商办大楼「莱恩广场」,以56亿元出售给新光人寿,其中包含新竹英迪格酒店,拆算后约16.3亿元,而原业主子乐投资最终在去年获利了结出场。而近期市场求售的「大溪威斯汀酒店」,也是在饭店品牌经营热头上求售,这与一般因经营惨淡而喊卖的案例相左。

再来,最值得一提的则是瞄准开发效益。这一波出售潮中,不难发现台中市的汽车旅馆频频转手,包括2020年台中市西屯区的心月自然旅馆,隔年又有西屯区的沐夏时尚精品旅馆、波特曼汽车旅馆、桦品居旅馆等,量体不容小觑。

黄舒卫分析,过去这些汽车旅馆的持有人,多抱持「养地」的概念来经营,刚好近年土地价格上涨,也到了开发的甜蜜期,卖方自然愿意出价给建商接手开发。

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